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律师姓名: 张颖律师
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执业机构: 北京市明宪律师事务所
执业证号: 11101200510649556
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居住权的几个规定,要清楚!
发布时间:2020-09-14 21:59
“居住权”是今年出台的《民法典》中
新增的亮点之一
其作为《民法典》专章规定的用益物权
以第366条到第371条共计6个条文
分别对于居住权的定性、设立形式
合同要素、权利限制、生效与消灭等内容
逐一进行了规定


老太太在老伴儿去世之后一直独自生活。近年来,其日感年迈,一方面想把现居住的房屋在生前就过户给子女,以减少遗产税等支出,也让子女安心照顾其生老病死;但另一方面又害怕子女在房屋过户之后对其不孝,让其住无所居,无所依靠。
在《民法典》出台之前,老太太的此种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。其虽可通过赠与或者买卖的形式在生前将房屋过户给子女,但其在过户之后即丧失了房屋所有权,此后子女如若再将房屋出售,必然影响老太太在此房屋中的居住,难以实现其老有所依、住有所居的目的。
在《民法典》出台之后,甲老太太的愿望即可以通过设立居住权予以实现。老太太可以与子女签订设立居住权的合同,约定在甲老太太将房屋过户给子女之后,仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权
由此既可以满足父母欲意在有生之年即将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿,又能够保障父母在失去房屋所有权之后,不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。在居住权设立之后,即使遇到了不孝子女,父母亦可以通过行使居住权的物权保护属性,排除不孝子女对于父母正常占有使用房屋的居住权的妨害,亦可以防止不孝子女将房屋出售后新的房屋所有权人向老年人主张腾房的权利。


情景二
小乙和小丙在婚姻关系存续期间购买了一套房屋,后二人感情破裂欲意离婚,双方协议约定由男方小乙享有全部的房屋所有权,并由男方小乙补偿房屋折价款100万元给女方小丙。不过女方小丙担心其放弃了房屋所有权之后,男方不能如期向其补偿相应款项,故双方还约定在男方小乙全额支付补偿款之前,女方小丙有权在该房屋内居住。
在《民法典》出台之前,此种约定虽然可以在一定程度上促使男方在约定期间支付折价补偿款,但如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后将房屋另行出售,并隐匿房款拒不支付折价补偿款的情形,此种约定则很有可能落空,难以实现女方如期取得房屋折价补偿款的目的。
在《民法典》出台之后,女方小丙即可以通过与男方小乙约定设立居住权的方式,更好地保护己方的利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有,男方应当向女方支付一定数额的房屋折价补偿款,并且女方在男方足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。此后,女方在将该房屋所有权完全过户给男方的同时,可以要求男方给女方办理居住权设立登记,居住权的存续期间以男方向女方全额支付一定数额的房屋折价补偿款为限。此后,女方虽失去了该房屋的所有权,但可以在该房屋内居住,直至男方向其全额支付完毕房屋折价补偿款,双方方可再行将该居住权登记予以注销。在居住权存续期间,女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权,即使男方将该房屋另行出售,因为该居住权已经登记,女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。

除此之外
设立居住权
别忘了去办理居住权设立登记哟